宅地建物取引業免許とは
宅地建物取引業法第１条に
「この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引 の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」とあり
購入者等の利益の保護
宅地及び建物の流通の円滑化
を目指しています。
宅地建物取引業免許とは
「宅地建物取引業免許は、個人・法人のどちらでも申請することができますが、法人の場合は事業目的に「宅建業を営む旨」が記載されていることが必要です。また、このほかにも免許申請にはさまざまな要件が存在します。」
免許を要する場合
免許を要する宅地建物取引業とは、不特定多数の人を相手方として、以下の表で“○”がついている宅地建物取引を反復または継続して行うことを指します。
自己物件を売買するのは免許が必要？
反復継続していなければ免許は不要です。ご安心を。
| 区分 | 自己物件 | 他人の物件 | |
| 代理 | 媒介 | ||
| 売買 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 交換 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 賃借 | × | 〇 | 〇 |
免許の区分について
| 免許の区分 | 設置場所 | 申請手続き |
| 都道府県知事 | １つの都道府県の区域内に事務所を設置する場合 | 都道府県知事に直接、免許申請書を提出する。 |
| 国土交通大臣 | ２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合 | 国土交通大臣に、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して、免許申請書を提出する。 |
宅地建物取引業免許の申請は、「1つの都道府県内に事務所を持つ」場合は都道府県知事免許、「2つ以上の都道府県に事務所を持つ」場合は国土交通大臣免許となります。例えば、千葉県で開業する場合は東京都知事から免許を受けることになります。
宅地建物取引業に必要な３つの要件
| 区分 | 人的要件 | 物的要件 | 財産的要件 |
| 宅建業免許 | 専任の宅地建物取引士 | 事務所 | ・営業保証金の供託
・保証協会への加入 |
人的要件
宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者に専門家としての役割を十分に果たさせるため、営業を行う事務所などの拠点ごとに、一定数以上の専任の宅地建物取引士の設置を義務づけています。
事務所については、事務の補助などの人も含めて、少なくとも業務に従事する者の5名に1名以上の割合とし、専任の宅地建物取引士を設置するように義務づけています。
専任の宅地建物取引士には「常勤性」「専従性」が求められています。
当該事務所に常勤して
専ら宅建業の業務に従事していることが必要とされています。
会社の監査役は専任の宅地建物取引士に就任できませんので注意が必要です。
新たに宅建業免許申請をする場合の専任の宅地建物取引士は、宅地建物取引士登録簿の登録上は「勤務なし」の状態にしておかなければなりません。
物的要件
事務所とは、「本店、支店その他政令で定めるものをいう」と規定し、本店で宅建業を行わない場合でも、支店で宅建業を行えば、本店も事務所となります。そうすると営業保証金についても本店分も支払う必要があります。
なお、自宅の一部を利用して事務所にしようとすることも可能ですが、宅地建物取引業免許を取得する関係で注意しなくてはならないことがあります。まず、自宅と事務所の出入口を兼ねることは出来ず、事務所専用の出入口を必ず設けることが必要となります。また、部屋の一部を事務所とすることは不可能で、壁で完全に間仕切りされた独立したスペースが、事務所だけに使用されるという状況にしなくてはなりません。自宅に限らず、法人の事務所の一角を事務所とする場合においても、出入口と独立性について同様の形態を整える必要があります。
財産的要件
営業保証金の供託
宅建業法により、取引が公正かつ安全に行われるように多くの規制があります。取引上の事故が発生することも考えられるため、生じた債務の弁済を担保するためにあらかじめ「営業保証金」を供託することにより、取引した者が損害を生じた場合、金銭の還付を受けることができるのです。
供託額は主たる事務所（本店）1,000万円
従たる事務所（支店）500万円です。
保証協会への加入
営業保証金の供託の他には、保証協会への加入が必要です。
弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、営業保証金を支払う必要はありません。
「全国宅地建物取引業保証協会」「不動産保証協会」があります。
弁済業務保証金分担金の納付額は、主たる事務所（本店）で60万円、従たる事務所（支店）で30万円です。これ以外にも加入金が必要にはなりますよ。
